لیبرال‌ترین اقتصادهای دنیا هم بازار مسکن را رها نکرده‌اند
کارشناس بازار مسکن گفت: حتی لیبرال ترین اقتصادهای دنیا نیز بخش مسکن را رها نمی‌کنند و برای تنظیم قیمت آن قانونگذاری کرده‌اند، دخالت دولت با قانونگذاری و استفاده از ابزارهای مالیاتی، برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن ضروری است.
به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، بازار مسکن یکی از پرالتهاب‌ترین بازارهایی بود که کشور در سال 97 تجربه کرد. اگرچه آمارهای متفاوتی از نرخ تورم سالانه بخش مسکن وجود دارد اما نگاهی به میانگین بهای یک مترمربع مسکن در انتهای سال 97 در کشور بویژه در شهر تهران و مقایسه آن با انتهای سال 96 نشان می‌دهد در طول همین یک سال هزینه تهیه مسکن با هر متراژی برای هر خانواده ایرانی حداقل 3 برابر شده است. البته مشاهدات میدانی گویای آن است روند افزایش نرخ مسکن در سال 98 نیز ادامه دارد. در این میان با توجه به تجربه ناموفق سیاست‌گذاری بخش مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، توجه به نحوه مدیریت حوزه مسکن در سایر کشورها و بهره‌مندی از تجربیات نسبتا موفق آنها در امر سیاست‌گذاری در این حوزه، به نحوی که شاخص‌های مطلوبیت «تامین مسکن»، «کنترل بهای تمام شده» و «توانمندسازی اقشار مختلف مردم»- بویژه طبقه ضعیف و متوسط- به صورت توامان اتفاق بیفتد، ضروری به نظر می‌رسد. مدل‌های سیاست‌گذاری که با در نظر گرفتن متغیرهایی نظیر میزان توسعه‌یافتگی و درآمد سرانه، نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسکن، قوانین مالیاتی، شاخص‌های پولی و بانکی و نرخ بهره، توان مالی بانک‌ها و وضعیت کلی نظام بانکی، ملاحظات اجتماعی جهت تعیین جامعه هدف تامین مسکن و... می‌تواند به نحو مناسبی بومی‌سازی شده و اجرا شود.
سیاست‌گذاری علیه سوداگری
مطالعه درباره سیاست‌های تامین مسکن در کشورهای مختلف جهان، 3 نکته کلیدی و اساسی به دست می‌دهد: اولا به لحاظ ساختاری و مدل مواجهه دولت‌ها با مساله مسکن، حتی در لیبرال‌ترین کشورهای جهان نظیر آمریکا و انگلیس و کشورهای مختلف اروپایی که رویکرد اقتصادی‌شان بر اساس اقتصاد بازار و «بازار خود تنظیم‌گر» است، دولت بازار مسکن یا هر بازار دیگری را به امید دست نامرئی رها نکرده و به انحای مختلف نظیر ایجاد بسترهای نهادی، سیاست‌های مستقیم حمایتی و نیز نقش رگولاتوری، سعی می‌کند بازار مسکن را به عنوان یکی از اصلی‌ترین نیازهای شهروندان به نحوی مدیریت و کنترل کند که ضمن تامین سود فعالان اقتصادی مسکن، در نهایت ملاحظات معیشتی شهروندان نیز در نظر گرفته شود. ثانیا دولت‌ها به لحاظ برنامه‌ریزی کلان اقتصادی نیز شرایطی را فراهم کرده‌اند که نگاه به مسکن نه به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، بلکه به عنوان کالای مصرفی باشد که خریدار صرفا بر اساس نیاز و نه برای سوداگری و کسب سود از خرید و فروش آن، وارد این بازار شود. تلاش برای حذف قیمت زمین از هزینه نهایی مسکن و از این مهم‌تر وضع قوانین مالیاتی سخت‌گیرانه از عایدی سرمایه فروش و اجاره مسکن دوم، شرایطی را فراهم آورده که بسیاری از مردم، فکر داشتن مسکن دوم را از سر بیرون کنند و به دنبال کسب عایدی از سوداگری در حوزه مسکن نباشند و آگاهانه یا ناآگاهانه به ایجاد حباب قیمت مسکن و تورم افسارگسیخته در این بخش دامن نزنند. این سیاست نتایج مثبت دیگری نیز به دنبال دارد؛ هم به توزیع عادلانه مسکن (و به طور کلی ثروت) بین مردم کمک می‌کند و هم خود دولت نیز جهت تامین بودجه به منابع مالیاتی دسترسی می‌یابد. ثالثا زمانی که با بسترسازی نهادی و برنامه‌ریزی کلان اقتصادی، شرایط سیاست‌گذاری جزئی فراهم شد، دولت‌ها سیاست‌های حمایتی و تسهیلاتی جهت تامین مسکن شهروندان را در پیش می‌گیرند. در حوزه اجاره مسکن سیاست‌هایی وجود دارد که همگی ناشی از نگاه مصرفی به مسکن است، نه سرمایه‌ای. در همین راستا می‌توان به مواردی از کشورهای مختلف اشاره کرد که گزاره‌های فوق را تصدیق می‌کند.
آلمان
در آلمان برای تعیین نرخ اجاره توسط سازمان شهرداری و زیر نظر دولت آلمان، برای هر شهر یک سند قانونی سطح اجاره مجاز نوشته می‌شود. در این سند همان‌طور که در سطور فوق ذکر شد، هر یک از ویژگی‌های اختصاصی یک خانه یا آپارتمان سطح‌بندی شده و متناسب با هر سطحی از آن، سقفی جهت اجاره مجاز تعیین می‌شود. این قوانین و سندها هر چند سال یک بار مورد بازنگری قرار می‌گیرد و یکی از مسؤولیت‌های اصلی قانونگذاران مجلس و شهرداری‌های آلمان، اصلاح و بهبود و به روز کردن این قوانین است. در این کشور مستاجر تا هر زمان که مایل باشد، با پرداخت اجاره بهای مشخص می‌تواند در خانه زندگی کند و صاحبخانه تا زمانی که مستاجر نخواهد، نمی‌تواند مستاجر را از خانه بیرون کند. موجر و صاحبخانه تنها در صورتی می‌تواند مستاجر را از خانه بیرون و قرارداد را فسخ کند که بتواند ثابت کند مستاجر چند ماه است اجاره خانه را پرداخت نکرده یا قصد فروش خانه را دارد یا اینکه خودش قصد دارد در آن خانه ساکن شود. اگر صاحبخانه بتواند ثابت کند قصد فروش خانه را دارد، باید اول از همه آن را به مستاجر اعلام کند و در صورت انصراف مستاجر از خرید، می‌تواند آن را به فرد دیگری بفروشد. در حوزه خرید و فروش مسکن نیز دولت آلمان اقدامات قابل توجهی انجام داده است؛ اولا دولت با ورود مستقیم به بخش تامین و عرضه زمین سعی کرد تا حد امکان سهم زمین را در تعیین قیمت مسکن کاهش دهد. در این کشور فرمانداران محلی با اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین و روند صدور پروانه ساخت و ساز، به برنامه‌ریزی بازار و زمین پرداخته و به شهرداری‌ها این امکان را می‌دهند که زمین‌های مورد نیاز را برای ساخت و ساز مسکن تهیه و خریداری کنند. ضمن اینکه دولت آلمان جهت تامین و تولید مسکن نیز تسهیلات قابل توجهی به خریداران و سازندگان واحدهای مسکونی ارائه می‌دهد.
انگلیس
سیاست‌گذاری بخش مسکن در این کشور از سال 2013 با رویکرد کمک به سمت تقاضا یعنی شهروندان، از طبقه متوسط بوده است؛ افرادی که سرمایه اولیه اندک ولی درآمد کافی و لذا توان پرداخت ماهانه مناسبی دارند. این سیاست دارای 3 بخش اصلی بوده است: وام مشارکتی خرید مسکن، تضمین وام خرید مسکن و گزینه‌های ویژه.
وام اعانه خرید مسکن: دولت تا 20 درصد از قیمت خرید مسکن را وام می‌دهد، خریدار باید 5 درصد از قیمت مسکن را سپرده‌گذاری کند و 75 درصد باقیمانده وامی است که از بانک دریافت می‌کند. خریدار از مالیات و هزینه‌های اضافی وام 20 درصدی که دولت به او می‌دهد، در 5 سال اول مالکیت خانه، معاف است.
تضمین وام خرید مسکن: در این شیوه هنگام پرداخت وام خرید مسکن به خریدار، به جای ضمانت بازپرداخت از طرف وام‌گیرنده، این دولت است که وام‌گیرنده را تضمین می‌کند. به این ترتیب و با این تضمین دولتی، کسانی که در این طرح شرکت می‌کنند، با داشتن فقط 5 درصد قیمت یک خانه می‌توانند با دریافت وام، صاحب کل خانه شوند.
اجاره به شرط تملیک: در این طرح خریدار به قصد خرید یک مسکن آن را اجاره می‌کند. در واقع ارقام اجاره به منزله پرداخت اقساط هزینه مسکن منظور می‌شود.
گزینه‌های ویـژه نظیـر مالکیـت مشترک: در این شیوه که عمدتا برای سالمندان کاربرد دارد، سهمی از قیمت خانه مثلا بین 25 تا 75 درصد ارزش خانه را خریداری می‌کنید و برای آن سهم باقیمانده از ارزش خانه که خریداری نکرده‌اید، اجاره می‌پردازید.
ایرلند
در ایرلند برای کنترل قیمت مسکن روی سود حاصل از فروش مسکن دوم 33 درصد مالیات وضع شده تا به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه نشود. حتی مالکان خانه‌های دوم، در صورت اجاره آن به دیگران، باید 50 درصد درآمد حاصل از اجاره را مالیات بدهند. این سیاست همان‌طور که ذکر شد باعث می‌شود
سرمایه‌های مازاد به سمت مسکن سرازیر نشود و از سوداگری در این حوزه ممانعت به عمل آید.
ژاپن
در کشور ژاپن نیز برای خروج از مشکلات مسکن، عرضه و ساخت مسکن در یک بازه بلندمدت در دستور کار دولت قرار گرفت و به سیستم ساخت مسکن در مقام یک صنعت اشتغال‌زا توجه شد. موجودی فعلی مسکن نتیجه سیاست‌گذاری کارآمد ساخت و تامین مسکن طی 50 سال گذشته است که در این دوره، ساخت مسکن بیش از افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به‌طورکلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است.
دکتر مجید گودرزی کارشناس بازار مسکن در اهمیت دخالت دولت برای تنظیم بازار مسکن گفت: به دلیل اینکه نیاز به کالای مسکن را نمی توان به تعویق انداخت و این نیاز ضروری کم کشش است، جذابیت سوداگری در بازار این کالا بالا رفته است. لذا دخالت دولت برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن ضروری است.
وی افزود: حتی در لیبرال ترین اقتصادهای دنیا نیز بخش مسکن را رها نمی کنند و برای تنظیم قیمت مسکن قانونگذاری کرده اند. در دنیا بر روی بخش مسکن حساسیت های زیادی وجود دارد؛ چرا که اعتقاد دارند مسکن کالای اساسی و مورد نیاز مردم است و نباید آن را بی قانون رها کرد.
قیمت گذاری در بخش مسکن هیچ قاعده و قانونی ندارد
این کارشناس مسکن در مورد قیمت گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: متاسفانه بخش مسکن از آن دسته از بخش های اقتصادی است که قیمت گذاری در آن هیچ گونه چارچوبی ندارد. در بازار مسکن شخصی که فروشنده است می تواند کالای اساسی و مورد نیاز مردم را به هر قیمتی که بخواهد بفروشد و کسی هم نتواند اعتراض کند. با وجود اینکه در سایر بازارها می توان از افزایش قیمت بی دلیل کالا به تعزیرات شکایت کرد.
ظرفیت بازار مسکن برای تبدیل تمام سرمایه های کشور به سنگ و گچ
گودرزی در مورد تاثیر سوداگری بر سرمایه گذاری در کشور گفت: نوسانات قیمتی و سوداگری در بخش مسکن رقابت نابرابری بین بخش های اقتصادی ایجاد می کند. جذابیت سوداگری در بازار مسکن این ظرفیت را دارد که تمام سرمایه های مولد کشور را تبدیل به سنگ و گچ کند. یعنی تمامی دارایی ها و نقدینگی که می تواند در بخش تولیدی برای ایجاد ارزش افزوده به کار گرفته شود، به بازار مسکن آمده و رسوب می شود.
بیش از 500 سال زمان لازم است تا بتوان با حق مسکن خانه خرید
گودرزی با اشاره به شکاف در قدرت خرید خانوار گفت: اگر حق مسکن برای یک کارگر یا کارمند در فیش حقوقی را در نظر بگیریم حدود 536 تا 600 سال طول می کشد تا شخص بتواند خانه بخرد. به این صورت تنها حضرت نوح مشتری بازار مسکن ایران خواهد بود. در صورتی که کل حقوق شخص ذخیره شود، در حال حاضر حدود 42 سال طول می کشد تا شخص صاحب خانه شود که به عمر کارمندی و کارگری شخص کفاف نمی دهد.
شکاف 162 درصدی قدرت خرید مسکن برای بی مسکن‌ها
کارشناس بازار مسکن در خصوص افزایش مشکلات در بازار گفت: در سال گذشته ارزش ودیعه های مستاجران بیش از 70 درصد کاهش یافت و از آن سو قیمت مسکن در حدود 100 درصد افزایش داشته است. این موضوع به باعث ایجاد شکاف 162 درصدی بین قیمت ملک و قدرت خرید خانوارهای بدون مسکن شد که به بدمسکنی و افزایش حاشیه نشینی منجر شد.
وی خاطرنشان کرد: باید تمام تلاش ها به این سمت برود که مسکن از کالای «سرمایه ای» به کالای «مصرفی» تبدیل شود. اگر بنا باشد مسکن کالای سرمایه ای باقی بماند تمام سرمایه های کشور را در خود فرو می برد و حبس می کند. در واقع مسکن مانند سیاهچاله عظیمی خواهد شد که قدرت بلعیدن کل اقتصاد کشور را دارد و کشور را به سمت ورشکستگی می برد.
ابزار مالیاتی برای جلوگیری از فعالیت‌های غیرمولد
گودرزی در خصوص ارائه راهکار برای حل بحران مسکن گفت: در وهله اول باید مبنای قیمت گذاری ملک بر روی قیمت تمام شده قرار گیرد و سود معقول بر اساس آن تعریف شود. بعد از آن باید مالیات ها از جمله مالیات بر عایدی سرمایه را از فعالیت های غیرمولد دریافت کرد تا به وسیله آن بانک ها و سوداگران از بازار مسکن خارج شوند.
منبع:وطن امروز