phone09356405998 envelope info@َdigibongah.com

ورود ثبت

ورود به حساب کاربری

نام کاربری *
رمز عبور *
مرا به بخاطر بسپار

ایجاد حساب کاربری

پر کردن تمامی فیلدهایی که با علامت (*) مشخص شده اند الزامی است.
نام *
نام کاربری *
رمز عبور *
تکرار رمز عبور *
ایمیل *
تکرار ایمیل *
Captcha *
Reload Captcha

آینده املاک تجـاری بر سر دوراهـی

 آینده املاک تجـاری بر سر دوراهـی

مراکز تجاری فعال و نیمه‌فعال در مناطق مشخصی از پایتخت به وضعیتی دچار شده‌‌ که در پس آن، مواجهه مالکان و سرمایه‌گذاران این املاک با یک «دو راهی» مشاهده می‌شود.

نتایج تحقیقات میدانی حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و متخصص اقتصاد مسکن در این باره نشان می‌دهد: بحران اضافه‌ظرفیت (مازاد عرضه) در بازار «مال»ها در مناطقی از تهران که طی سال‌‌های گذشته هشدار آن به کرات به مدیران شهری بابت «نیاز به اقدام فوری برای مهار صدور مجوز بیشتر برای تجاری‌سازی» داده شده بود، اکنون باعث شده «فروش» در واحدهای تجاری تقریبا به بن‌بست برسد طوری‌که «فوت‌کورت»ها و سینماها به‌عنوان لنگرهای جذب مشتری هم دیگر نمی‌تواند به تحریک خانوارها برای «خرید» از این مراکز منجر شود. نتیجه آن این شده که «توان پرداخت اجاره» در مراکز تجاری به پایین‌ترین حد برسد و عملا اختیار مالکان برای افزایش اجاره‌بها به قیمت ثابت سلب شود.

این وضعیت بیانگر «نسبت فوق‌العاده بالای» قیمت به اجاره در مراکز تجاری است که عامل آن، «سراب سود» و در نتیجه، ساخت‌و‌ساز بیشتر این مراکز در سال‌های اخیر و از آن بدتر، مقاومت اخیر در پذیرش «رابطه غیرعادی P به E» است. محتوای اصلی این بررسی تاکید می‌کند: در بازار املاک تجاری حباب قیمتی وجود دارد و برای منطقی‌شدن رابطه قیمت به اجاره و موجه شدن نسبت P به E، باید قیمت این املاک کاهش یابد. البته در مقابل این راه که انتهای آن نجات سرمایه‌گذاران بازار «مال» از چالش فعلی است، راه دیگر، تداوم مقاومت برای کاهش قیمت است که در این صورت، روند تخلیه واحدها از سوی مستاجرها با هر افتتاح «مال» جدید، تشدید خواهد شد.

حسین عبده تبریزی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، آینده بازار «مال»ها، مراکز تجاری قدیمی و مغازه‌های خطی را تشریح کرده است:

 املاک تجاری

شاید اکنون بیشتر از ۱۰ سال باشد که پیش‌بینی کرده بودید قیمت واحدهای تجاری کاهشی خواهد بود. به‌نظر می‌رسد تا حد زیادی پیش‌بینی‌ها درست بوده؛ روند آینده قیمت املاک تجاری چگونه است؟

هنوز هم واحدهای تجاری حباب قیمتی دارند. واحدهای تجاری با مازاد عرضه در کل کشور روبه‌رو هستند. البته، این بدان معنا نیست که هیچ‌جا به واحدهای تجاری نیازی نباشد. در مجموعه جدیدی که ساخته می‌شود، ممکن است یک مغازه یا سوپر مورد نیاز باشد. در بعضی از مناطق مثلا در شهرهایی که جدید ساخته می‌شود، بی‌شک به واحدهای تجاری نیاز است. بنابراین، نمی‌گویم قیمت در بعضی از مناطق استثنا نمی‌تواند به معنی واقعی بالا نرود. در مناطق توسعه‌ای شهرها هم ممکن است این به‌وقوع بپیوندد؛ یعنی در مناطقی که در آنها مجموعه‌های مسکونی وجود نداشته، همراه با مسکنی که ساخته می‌شود، مجموعه تجاری هم ساخته می‌شود و بنابراین استثنا در بعضی مناطق ممکن است افزایش قیمت واقعی اتفاق افتاده باشد. هنوز هم شاید شهرهای کوچکی در ایران باشد که ساخت مراکز تجاری جدید با کیفیت متوسط در آنها اقتصادی باشد. اما به‌طور کلی قیمت‌های واقعی (یعنی قیمت‌های اصلاح‌شده برای تورم) واحدهای تجاری کاهش یافته، هر چند ممکن است قیمت‌های اسمی کاهش نیافته باشد. پس حرفی که از مازاد می‌زنم مطلق نیست، بلکه در عمده مناطق کشور صادق است. امروز مشخصا در مورد شهر تهران و به‌ویژه مناطق شمالی شهر تهران صحبت می‌کنیم. بدیهی است از آنچه می‌گویم می‌توان برای بسیاری از شهرهای بزرگ نتیجه‌گیری کرد، حتی به‌نظر می‌رسد در شهرهای کوچک هم مازاد عرضه تجاری به دلایل دیگری وجود دارد.

براساس چه تحلیلی می‌گویید قیمت‌های اسمی پایین نمی‌آید؟

قیمت‌های املاک و مستغلات چسبندگی دارد و به لحاظ این چسبندگی وقتی اصلاح قیمت ضروری است، قیمت‌ها با سرعت پایین نمی‌آید؛ ضمن اینکه اگر هم باسرعت قیمت‌ها را پایین بیاورند، باز هم لزوما تقاضای جدیدی پیدا نمی‌شود. این برخلاف مثلا قیمت دلار است که وقتی جهش می‌کند و اوُرشوت می‌شود و تا ۲۰هزار بالا می‌رود، با تغییر شرایط به‌‌سرعت پایین آمده و به ۱۰هزار تومان نزدیک می‌شود. قیمت سهامِ مثلا پتروشیمی‌ها هم که به قیمت دلار وابسته است و با آن حرکت می‌کند، وقتی قیمت دلار پایین می‌آید، حرکت می‌کند و تنزل می‌یابد. قیمت سکه هم که بالای ۵ میلیون تومان می‌رود، بعد کاهش یافته زیر ۴ میلیون می‌آید. این نوع دارایی‌ها چسبندگی زیادی ندارند، اما املاک و مستغلات چسبندگی قیمتی دارد. یعنی وقتی قیمت بالا رفت به‌سادگی پایین نمی‌آید. وقتی فردی یک واحد تجاری را برای مثال در خیابان صادقیه متری ایکس تومان می‌خرد، قیمت دیگر حول ایکس تثبیت می‌شود و واحدهای مجاور هم آن قیمت را پایین نمی‌آورند. البته در مورد واحدهای تجاری حرف من خیلی دقیق نیست، چون آشفتگی قیمتی وجود دارد و نامتقارن‌بودن قیمت بسیار زیاد است، اما عَرض بنده قطعا در مورد واحدهای مسکونی درست است. قیمت واحدهای مسکونی در هر کوچه معمولا متعادل است و همبستگی زیادی با هم دارد. اما به‌رغم چسبندگی قیمت، اعتقاد دارم قیمت واحدهای تجاری در ۱۰ سال گذشته دائما کاهش یافته و این روند ادامه خواهد داشت، هر چند قیمت اسمی در بیشتر موارد ممکن است کاهش نیابد و تورم عملا در طول زمان قیمت‌ها را کاهش دهد. کسی که در سال ۹۰ برای مثال می‌توانسته فروشگاه خود را متری ۳۰ میلیون تومان بفروشد (قیمت اسمی ۳۰ میلیون) و نفروخته و در سال ۹۶ به همان قیمت فروخته (قیمت اسمی ۳۰ میلیون)، در واقع ضرر بزرگی کرده چون قیمت واقعی (قیمت اسمی منهای تورم) خیلی از ۳۰ میلیون تومان کمتر است. بنابراین، شاهدیم که قیمت‌های واقعی همه جا کاهش یافته، ولی قیمت‌های اسمی فقط در یکی دو سال اخیر و آن هم بسیار به‌ندرت و استثنایی کاهش یافته است.

این روند از کی و از کجا شروع شد؟

قیمت واحدهای تجاری از دهه ۸۰ با حباب قیمتی همراه شد؛ قبل از آن دهه، حداقل در بعضی مناطق مثل بازار تهران، قیمت‌های واقعی (با لحاظ تورم) به‌طور دائمی بالا می‌رفت. به‌خاطر محدودیت فضایی که بازار تهران نامیده می‌شد، افزایش قیمت‌ها هم معنی‌دار می‌نمود. اما کم‌کم بازار تهران مرکزیت خود را از دست داد و نوع کسب‌وکار آن تغییر کرد؛ از عمده‌فروشی به سمت خرده‌فروشی، به سمت فرش و صنایع مستظرفه و حتی بخشی از آن به سمت واحدهای تولیدی تغییر کاربری داد و قیمت واحدهای بازار کم‌کم با حباب قیمتی متراکمی همراه شد. از شروع دهه ۸۰ شهر تهران آن‌چنان بزرگ شده بود که دیگر بازار تهران نمی‌توانست خدمات عمده‌فروشی به کل تهران بدهد. بخش قابل‌توجهی از تولیدکننده‌ها و عمده‌فروشان که عمدتا واردکننده هم بودند، دفاتر خود را به خارج از بازار بردند. با گذشت زمان و اضافه ‌شدن ساخت‌وسازها، در کل تهران واحدهای تجاری با حباب قیمتی همراه شدند.

آیا عرضه مازاد در مراکز و مجموعه‌های تجاری هم وجود دارد؟

بله. این روند را در مورد مراکز خرید، مراکز تجاری، مجموعه‌های فروشگاهی، پاساژها، مال‌ها، اوت‌لت‌ها و به بیان دیگر همه گشت‌بازارهای تهران هم می‌بینم. تاکید می‌‌کنم که روی تهران تمرکز کنیم؛ دوستانی که این مصاحبه را می‌خوانند باید متناسب با وضعیت محلی خود در مورد شهرشان قضاوت کنند. من غیر از بررسی و تامل روی مساله به‌دلیلی شخصی هم هر هفته یکی از آنها را می‌بینم و شهودی هم درمی‌یابم که دخل‌وخرج نمی‌کنند. می‌بینم که رابطه‌ای بین قیمت و بازده‌ آنها (اجاره) برقرار نیست. یعنی به اصطلاح بازار سرمایه‌ای‌ها، P/ E آنها خیلی بالاست. هر چند این نسبت در تهران معمولا بین بیست‌وپنج و سی برابر است، اما گاهی از ۵۰ هم فراتر می‌رود. این برای کشوری که تورم آن در ۴۰ سال گذشته به‌طور متوسط ۲۲ درصد بوده بسیار بالاست. یعنی اگر تورم را هم لحاظ کنیم، (و اگر عایدی سرمایه‌ای بسیار کمتر از تورم باشد)، اجاره بعد از گذشت ۱۰۰ سال هم جواب قیمت را نمی‌دهد. این رقم حتی در اروپا ۴۰ برابر است. پس قیمت باید پایین بیاید تا این نسبت معنی پیدا کند. درعین‌حال این به آن معناست که سودها در آینده نسبت به متوسط ۵۰ سال گذشته کاهش خواهد یافت؛ بخشی از این مساله به جدی شدن مالیات املاک و مستغلات در ایران در سال‌های آینده برمی‌گردد.

آینده املاک تجـاری

چرا این وضعیت اتفاق می‌افتد و نسبت قیمت به اجاره خیلی بالا است؟

چون ظرفیت اضافه داریم. یعنی در یک منطقه شاید اگر یک، دو یا سه مرکز خرید داشتید، شلوغ می‌شد و بازده قابل‌قبول می‌شد. اما تعداد مراکز فروش در این مناطق بسیار بیش از ظرفیت‌‌های خرید آن مناطق است. از این نظر، شاهدیم که غالبا فودکورت کار می‌کند؛ سینماهای مجموعه شلوغ است (البته خیلی اقتصادی نیست، بلکه لنگری برای جذب مشتری به مجموعه است) اما بقیه واحدها خلوت است و بازدهی لازم را ندارد و مستاجران نمی‌توانند اجاره‌ای بپردازند که با قیمت‌های جاری آن واحدها همخوان باشد. از این‌رو، به‌ویژه در سال‌های اخیر شاهدیم که مستاجران این مراکز خرید دائما املاک را تخلیه می‌کنند و به سمت مناطق ضعیف‌تر شهری حرکت می‌کنند؛ از مجموعه‌ای گران‌تر به سمت مرکز خریدی ضعیف‌تر می‌روند که بتوانند اجاره کمتری پرداخت کنند. شهرداری‌های شهرهای بزرگ و به‌ویژه تهران در ایجاد ظرفیت اضافی فضاهای تجاری بی‌تقصیر نیستند. هزینه ۳۰ درصدی پروانه شهرداری‌ها، گاه با تخفیف‌های بزرگ ارائه می‌شد تا توسعه‌گران برای اخذ پروانه انگیزه پیدا کنند. شهرداری‌ها همچون کاسبان معمولی و بدون توجه به مسوولیت حاکمیتی خود، در پایان هر سال تبلیغ می‌کردند که در سال بعد تعرفه‌ها به‌شدت گران خواهد شد تا شاهد باشیم که در اسفند ماه تعداد مجوزهای صادره بسیار بیش از ماه‌های دیگر سال می‌شد. به‌علاوه، آنها هرگز آمار تعداد مجوزهای صادره برای واحدهای تجاری را منتشر نکردند تا سرمایه‌گذاران به‌درستی هدایت شوند و بدانند مازاد عرضه وجود دارد. بنگاه‌های شبه‌دولتی نیز که زمین‌های رایگان در اختیار داشته‌اند و توان اخذ تخفیف‌های بزرگ از شهرداری‌ها، یک پای این عرضه‌های اضافی بوده‌اند.

آیا وضعیت برای همه یکسان بوده؟

در بسیاری از این مراکز خرید، ظرف چند سال گذشته، اجاره‌ها به قیمت ثابت بالا نرفته است. بعضی مراکز خرید که در دهه ۷۰ و نیمه اول دهه ۸۰ ساخته شده‌اند، برای سازنده (منظورم توسعه‌گر است) با سود بالا همراه بوده و واحدها به فروش رسیده است. اما در توسعه واحدهای مراکز خرید بعدی، واحدها دیگر به فروش نرفت و حداکثر آنکه مالکان اجاره ثابتی دریافت کردند. اکنون مدتی است که دریافت اجاره ثابت هم دشوار شده و مستاجران فقط آماده پرداختن درصد از فروش هستند. بنابراین برای کسانی که فروشگاه‌ها را در این مراکز قدیمی‌تر فروخته‌اند، سودها قابل‌ملاحظه بوده و اگر هم واحدهایی در آن مجموعه‌ها مانده، اجاره هر چند نازل جاری برایشان قابل‌تحمل است، چون اصل سرمایه آنها مدت‌هاست مستهلک شده است. در این مراکز، این خریداران واحدها هستند که احساس می‌کنند در قیمت‌های جاری P/ E مناسب ندارند؛ به‌ویژه مراکز خرید جدید، کسب درآمد آنها را دائما مشکل‌تر می‌کنند. مثلا پاساژ قدیمی گلستان شهرک غرب از این دست مراکز است که به‌دلیل مراکز خرید جدید، از رونق آن کاسته شده و واحدهای خالی در آن یافت می‌شود، در حالی که زمانی مدرن‌ترین مرکز خرید تهران بود. (تغییر معماری طبقه همکف نیز اشتباه دیگر مالکان بود؛ میدانی در وسط طبقه همکف قرار داشت که آنجا را به پاتوق مجموعه تبدیل کرده بود. با تخریب آن و اضافه‌کردن پله برقی و به‌تبع آن تخریب پاتوق، بخشی از مشتریان مجموعه حذف شدند. این امر منجر به کاهش پاخور شد و طبعا قیمت واحدها را تحت‌تاثیر قرار داد). توسعه‌گران مرکزهای خرید جدید برعکس هنوز از محل اجاره، سرمایه خود را مستهلک نکرده‌اند و هر روز هم با افتتاح مراکز خرید جدید شاهدند که اجاره واقعی (با احتساب تورم) آنها کاهش می‌یابد. آنها هستند که با قیمت‌های جاری احساس می‌کنند P/ E مناسب ندارند. البته، آنچه گفتم استثنا دارد. یعنی مجموعه‌های قدیمی‌ای می‌شناسم که مالکان آنها به طمع اجاره‌های بالایی که دریافت می‌کردند، واحدهای خود را در دهه ۷۰ یا تا اواسط دهه ۸۰ نفروختند (مثلا یک مجموعه قدیمی در خیابان نیاوران) و طبعا بازده لازم را نگرفتند و نیز در نقطه مقابل توسعه‌گرانی را داریم که واحدهای خود را در همین اواخر به قیمت نسبتا پایین فروختند و سود معقولی کسب کردند، هرچند P/ E جاری آن واحدها برای کسانی که آن واحدها را خریده‌اند (صاحبان فعلی فروشگاه‌ها و مغازه‌ها) در قیمت‌های جاری قابل‌قبول نخواهد بود (یک مال بزرگ در نیاوران که در دست راه‌اندازی است).

حال پس چه اتفاقی می‌افتد؟

قیمت‌ها باید تغییر بکند؛ یعنی قیمت‌های فروش‌ واحدها تغییر خواهد کرد. اگر هم قیمت‌های اسمی واحدهای تجاری کاهش نیابد، در طول زمان قیمت‌های واقعی کاهش می‌یابد. با هر مرکز خرید که افتتاح می‌شود، جا برای مراکز قبلی تنگ می‌شود. مثلا با افتتاح تدریجی یک مال بسیار بزرگ در منطقه ۲۲، بخشی از معاملات مراکز خرید محله‌ای (مثلا در سعادت‌آباد در غرب تهران یا حتی در میدان هروی در شرق تهران و فروشگاه‌های منفرد محله‌ها) و مراکز خرید منطقه‌ای (مثل مال خیابان ستاری و مرکز خرید فاز ۳ شهرک‌ غرب و مال تجریش در شمال شهر و زنجیره‌های رفاه و شهروند) به آن مال انتقال می‌یابد. البته مال مورد اشاره خود را فراتر از شهر تهران می‌داند و امیدوار است مشتریانی از استان البرز و استان‌های شمالی کشور به خود جذب کند.

پس بی‌شک اگر این مال بسیار بزرگ کاملا ساخته شود، درصدی از کل فروش شهر تهران را جذب می‌کند و عرصه را بر بقیه مراکز خرید تنگ‌تر می‌‌کند. نمی‌دانم سرمایه‌گذارانی که مثلا در خیابان فرشته تهران و اطراف آن قدم به قدم مراکز خریدهای زیبا و گرانبهایی ساخته‌اند، چقدر روی اقتصاد و دخل و خرج این مراکز حساب کرده‌اند؟ چه وقت اصل این سرمایه‌ها مستهلک خواهد شد؟ این توسعه‌گران تجاری به کدام معجزه ایمان داشته‌اند که فرض کرده‌اند تقاضا بی‌نهایت خواهد بود؟ به هرحال، آن مراکز خرید قدیمی که روزی های‌و‌هویی داشتند و پررونق بودند، امروز برای زنده‌ماندن باید اجاره‌ها را به‌شدت کاهش بدهند. مشکل دیگر این مراکز آن است که چون فروشگاه‌های داخل آنها عمدتا به فروش رفته و مالک واحد ندارند، اداره آنها و حفظ کیفیت آنها بسیار مشکل‌تر از واحدهایی است که مالک واحد دارند و در اجاره مستاجران هستند. مزیت چند مرکز خرید در خیابان پاسداران یا یک مال بسیار بزرگ آن است که مالک واحد دارند و نگهداری و حفظ سطح خدمات آنها آسان‌تر است، در حالی که حفظ این کیفیت در مجموعه‌ای چون اطلس مال در آینده دشوارتر خواهد بود، چون عمده واحدها به فروش رفته است. چاره کار آن است که اداره در دست توسعه‌گران اولیه بماند که به هر حال مالکیت تعدادی از واحدها را در اختیار دارند. فراتر آنکه نهادهای بهره‌بردار باید راه بیفتند و مستقل از مالکان، مجموعه‌ها را کارآمد اداره کنند. البته نسخه‌هایی که برای رونق مراکز خرید می‌شود پیچید به این بستگی دارد که این مراکز محلی هستند، منطقه‌ای هستند یا در سطح شهر مطرح‌اند.

سرمایه‌گذاران و سازندگان مراکز خرید که هنوز هم واحدهایی را در دست ساخت دارند، نفع چه کسانی را برآورده می‌‌کنند؟

بیشتر این مراکز خرید که یا دیگر صرفه اقتصادی ندارند یا اگر هم تکمیل و ساخته شوند، صرفه اقتصادی نخواهند داشت، به نفع اهالی محله‌های خود عمل می‌کنند که می‌توانند در این گشت بازارها دور بزنند و چیزی بخورند و گاه خریدی بکنند. برای اهالی خوب است. اینها مکان‌هایی است برای گذر و گشت، برای گذران اوقات فراغت و تا زمانی که قیمت‌های این واحدهای تجاری آن قدر پایین نیاید که P/ Eها موجه شود، به نفع سرمایه‌گذار نخواهد بود. وجود این میلیون‌ها مترمربع مراکز خرید کم‌مشتری و خلوت بیانگر پول نفت است که به این ترتیب توزیع شده و مثل بسیاری از دیگر سرمایه‌گذاری‌هایی که از پول نفت انجام شده و بازده ندارد، این مراکز هم بازده مناسب ندارند. مالکان این پول‌ها هم هنر بهتری نداشته‌اند که ارائه کنند؛ ساختمان‌سازی کار دشواری نیست و بالاخره دخل و خرجی هم می‌کند. گاهی هم در وسط کار توسعه مانده‌اند و مجموعه را تکمیل نکرده‌اند (مثل بسیاری مجموعه‌ها در منطقه ۲۲ تهران). گاهی هم ایده خوبی مثل دریاچه خلیج فارس در منطقه ۲۲ و شبه اوتلت اطراف آن (که به‌دلیل گرانی زمین در تهران تنها مجموعه نزدیک به مفهوم اوتلت در تهران است) با ساخت‌وسازهای جانبی و پیرامونی سنگین خراب شده و بازده بالای آن اوتلت قربانی می‌شود. به هر حال، مالکان و سازندگان و گاه خریداران این واحدها توهم سود دارند. وجود هزاران مترمربع فضای تجاری خالی و بلااستفاده از قبیل مجموعه‌ای در بلوار کاوه (منطقه یک) یا بازاری در خیابان امام خمینی (سپه) گویای میلیاردها تومانی است که اگر صرف فعالیت‌های تولیدی مولد می‌شد، امروز هزاران نفر در کشور فرصت اشتغال می‌یافتند.

آینده املاک تجـاری

اگر مراکز خرید متمرکز هم کار نکند، تکلیف مغازه‌های خطی یا زنجیره‌ای که در سراسر شهر می‌بینیم چه می‌شود؟

در یک فاصله زمانی طولانی‌تر شاهد خواهیم بود که این مغازه‌ها به واحدهای بوتیکی یا واحدهای خدماتی با کارکرد دفتر تبدیل می‌شوند. ما نوع دیگری از این تغییر کاربری را حتی در گذشته در بعضی از پاساژها می‌بینیم؛ مثلا پاساژی در یکی از خیابان‌های تهران (خیابان آزادی) هست که سابقه ۲۵-۲۰ ساله دارد، ولی هیچ‌وقت نتوانسته به‌عنوان مرکز فروش کامل کار کند؛ فقط بعضی از واحدهای طبقه همکف آن شکل خرده‌فروشی تجاری دارد و از واحدهای بقیه طبقاتش استفاده تولیدی و خدماتی می‌شود. بنابراین، وقتی مجموعه‌ای نتواند کار کند، تبدیل به واحدهای با کاربری متفاوت می‌شود تا حداقل بتوان هزینه‌های جاری آن را تامین کرد. شما در یک نقطه شمالی از تهران، مثل خیابان شیخ‌بهایی، مجموعه تجاری‌ای در طبقه تحتانی زمین دارید که کار نمی‌کند و واحدهای آن عمدتا به خدماتی تبدیل شده است. شاید اگر آن مجموعه فقط پارکینگ می‌شد، درآمدش بهتر تامین می‌شد؛ بنابراین ظرفیت بالای مراکز خرید، سنترها و مال‌ها و نیز طراحی‌های غلط و تعریف نادرست کاربری حتی در مناطق نسبتا مناسب شهری ممکن است واحدهای تجاری را از حیز انتفاع ساقط کند. همین امروز هم بسیاری از این مغازه‌ها به اغذیه‌فروشی، رستوران و کافه تبدیل شده‌اند. از هر خیابان تهران که بگذرید، تغییر کاربری مغازه‌ها به سمت غذا و خوراک را ملاحظه می‌کنید. بعضی از مالکان واحدهای تجاری خطی خیابان‌ها نیز برای حفظ ارزش سرقفلی و دخل‌وخرج کردن، تلاش کرده‌اند به اصطلاح «بورس» تعریف کنند؛ یعنی شاغلان یک حرفه در مغازه‌های یک خیابان متراکم شوند که مزیتی برای ورود به آن خیابان و بازدید از زنجیره فروشگاه‌های پراکنده آن پیدا شود. مثلا، زنجیره فروشگاه‌های خیابان بهار پر از فروشگاه‌های لباس کودک؛ خیابان شیراز بورس مصالح بهداشتی و کاشی و سرامیک، خیابان چراغ برق بورس لاستیک و تایر، خیابان لاله‌زار بورس لوازم برقی، سه‌راه امین‌حضور بورس لوازم خانگی، میدان منیریه بورس لوازم ورزشی،... شده‌اند. بنابراین، مثلا مالکان فروشگاه‌های خیابان لاله‌زار که در ۲۰ سال پیش هر نوع کسب‌وکاری در آن پیدا می‌شد، در طول زمان به این نتیجه رسیدند که برای حفظ ارزش سرقفلی‌های خود فعالیت مشترکی در یک رشته واحد در این خیابان استقرار دهند و فقط لوازم برقی بفروشند. این روند تقریبا در تمام شهرهای بزرگ مشاهده می‌شود که معنای آن ضمنا می‌تواند تعداد زیاد واحدهای تجاری باشد. در تهران حتی برای رشته‌های فعالیت نسبتا غریبی چون اکواریوم (خیابان نواب)، فست‌فود (خیابان نیلوفر)، تالارهای عروسی- عزا (خیابان دماوند) و بورس آبلیمو و آبغوره (خیابان خورشید) هم بورس درست شده است. یا به ذهن مالکی رسیده است که برای شعبه بانک‌ها هم در خیابان فرشته تهران پاساژی بزند که البته چندان موفق به‌نظر نمی‌رسد. بورس‌شدن خیابان، یک مسیر دفاع برای حفظ ارزش و مقابله با مراکز خرید جدید است. این خیابان‌ها تلاش می‌کنند گشت‌بازاری شوند که به خریدار حق انتخاب گسترده در رشته خاصی می‌دهند. شما در خیابان بنی‌هاشم در شرق تهران می‌توانید قدم بزنید و قیمت و کیفیت فروشگاه‌ها را برای کاشی و سرامیک چک کنید. این امکاناتی است که در بیشتر مراکز خرید فراهم نیست.

البته پاساژهایی وجود دارد که به رشته فعالیت خاصی تعلق دارند. مثلا در همین رشته کاشی و سرامیک در شمال خیابان شیراز مرکز بزرگی در حال تولد است. یا در مقابل بورس مبلمان و فروشگاه‌های خطی خیابان دلاوران، بازار مبل یافت‌آباد را داریم. اینها همه تلاش برای حفظ ارزش است. به‌علاوه، این مغازه‌های زنجیره‌ای خیابانی تبدیل به بورس شده، جای عمده‌فروشان بازار سنتی تهران را هم گرفته است و بازار تهران بیشتر در حال تبدیل به خرده‌فروشی‌های بافت تاریخی بازار و محلی برای تولیدی‌های کوچک صنفی می‌شود؛ بنابراین بازار بلور خیابان شوش مدت‌هاست که جای پاساژ بلور، در راسته عباس‌آباد بازار تهران را گرفته است. این روند کماکان گاه موفق و گاه با ناکامی دنبال می‌شود. خیابان کریمخان زند به زنجیره‌ای از کتاب‌فروشی‌های جدید تبدیل نشد، هرچند که تلاش عمده‌ای در دهه ۶۰ و ۷۰ شمسی در این مورد به عمل آمد، اما در همان نزدیکی، خیابان نجات‌اللهی توانست خود را به بورس صنایع دستی تبدیل کند. بعضی رشته‌ها هم ظاهرا ظرفیت تبدیل‌شدن به بورس خیابانی را ندارند، همان‌طور که مغازه‌های خیابان نواب در تبدیل‌شدن به بورس آکواریوم ناموفق بودند و قیمت واحدهای تجاری آن خیابان چندان فرقی با واحدهای مسکونی ندارد و در مواردی حتی ارزان‌تر است. به همین ترتیب هنوز بورس لوازم‌التحریر بین‌الحرمین در جوار مسجد امام (مسجد شاه سابق) موقعیت خود را حفظ کرده و هیچ بورس زنجیره خیابانی جای آن را نگرفته است. ظاهرا لوازم‌التحریر چنین ظرفیتی ندارد.

آیا مغازه‌های خطی برای ادامه حیات سودآور خود به تاکتیک‌های دیگری هم دست زده‌اند؟

بله. مثلا یکی از این روش‌ها تبدیل‌شدن مغازه‌های خطی خیابان‌ها به مجموعه‌های زنجیره‌ای است. موفق‌ترین اینها شاید «دریانی‌ها» باشند: بقالی‌های سابق که برای مقابله با سوپرهای محله‌های خود، به شبکه‌ای زنجیره‌ای بدل شده‌اند. به این ترتیب این مغازه‌ها یک ضعف اساسی خود را جبران کرده‌اند: اینکه با مقیاس بزرگ خود، تدارکات و خرید ارزان‌تر و کارآمدتر را سامان دهند. اقتصاد، مالکان این سوپرهای کوچک را مجبور کرده که حتی اگر آذری هم نیستند، به «یاران دریان» بپیوندند. در شرایطی که هر روز به تعداد مغازه‌هایی اضافه می‌شوند که عملکرد مناسب ندارند و تعطیل می‌شوند و در شرایطی که هزاران شعبه اضافی بانک‌ها می‌باید تعطیل شوند (مثلا ادغام بانک‌های نظامی و انتظامی در بانک سپه ضرورت حذف شعبه‌های بسیاری را پدید می‌آورد)، شکی نیست که فروشگاه‌های خالی از مستاجر به ناچار باید در مقام دفاع به اقداماتی متوسل شوند. سوپرک‌های زنجیره‌ای چون «هفت»، «جانبو» و «افق» هم می‌کوشند با مراکز خرید متمرکز مقابله کنند.

این مغازه‌های خطی و بورس‌های خیابانی نسبت به مراکز خرید و مال‌ها نقاط ضعف جدی دارند و باید ارزان‌تر هم شوند.

بله. گشت‌بازارهای مناسبی نیستند. خیابان‌های شلوغ و پیاده‌روهای غیراستاندارد کار را برای آنها مشکل می‌کند. اما مشکل اصلی پارکینگ است؛ نبود تحرک و امکان تردد؛ مشکل mobility. مراکز خرید جدید همه پارکینگ‌های کم‌وبیش مناسب دارند، و حرکت در آنها به‌آسانی صورت می‌گیرد. (مشکل پارکینگ را در جاهای دیگر هم می‌بینید؛ مقایسه کنید موقعیت سینما آزادی (شهر فرنگ) امروز را با موقعیت گذشته آن). در مورد ارزان‌ترشدن قیمت این املاک و کاهش اجاره‌ها نیز درست می‌گویید. هیچ از خود پرسیده‌اید چرا کتاب فروشی در شهرها بیشتر شده، آن هم در شرایطی که قدرت خرید برای کتاب به‌شدت کاهش یافته؟ چرا کافه قنادی بیشتر شده؟ چرا...؟ زیرا اجاره‌ها ارزان‌تر شده و کارهای با بازده پایین مثل کتاب فروشی و کافه قنادی حالا دیگر صرف می‌‌‌‌کند. تعداد کتاب‌فروشی‌ها به‌دلیل سرقفلی و اجاره‌های بالا در دهه ۷۰ و اوایل ۸۰ آن قدر کم شده بود که عشری از تعداد ناشران شده بود. حالا به‌دلیل تعداد بسیار بالای واحدهای تجاری خالی، کتاب‌فروشی‌ها زیاد شده. کار کافه قنادی‌ها هم که می‌رفت به کلی فراموش شود، چون اجاره‌های بالا پاسخ یک چای و چند شیرینی را نمی‌داد، حالا دوباره راه افتاده. اگر در روزهای خوب، ۵ تا ۷ درصد مراکز خرید خالی بود، الان در حتی مراکز خرید خوب، ۱۵ تا ۲۰ درصد خالی داریم. در مراکز ضعیف، بعد از طبقه به‌علاوه یک، همه طبقات خالی است. پس، به‌دلیل این ظرفیت‌های اضافه، ارزان‌شدن واحدهای تجاری و کاهش اجاره‌ها مدتی است واقعیت یافته و این وضع ادامه می‌یابد؛ بنابراین مغازه‌های خطی خیابانی سرنوشت دیگری خواهند یافت. البته درباره مغازه‌های خطی و حتی تجربه کشورهایی که با مازاد ظرفیت املاک تجاری روبه‌رو بودند، بحث‌هایی وجود دارد که در گفت‌وگویی دیگر مفصلا به آن می‌پردازم.

منبع : دنیای اقتصاد

نوشتن دیدگاه


تصویر امنیتی
تصویر امنیتی جدید

اخبار بازار مسکن

No More Articles